房地产市场调控已持续7个月之久，随着年底的到来，北京楼市供需倒挂的现象愈发明显，这一景象也会在2011年的最后两个月达到顶峰。

    年底上演楼市“大戏”？

    根据亚豪机构数据统计，截至2011年年底，北京计划入市的项目高达60个，其中纯新盘项目33个，调查注意到，今天年初调控开始之后，北京市楼盘新入市量急剧减少，二三月份的入市数量仅为20个和22个，这一阶段市场观望严重，开发企业为避免成交率低下的情况不得不推迟楼盘入市。

    随着调控的不断深入，之后几个月的供应量也未有明显增加，直到金九银十才有所缓解。9月份与10月份虽然成交情况相比去年同期没有太大起色，但是从供应情况来看已经开始扎堆入市。

    “年底楼市可能会上演一场楼市‘大戏’，因为到了年底，小部分现金流充裕的公司选择封盘过冬，大部分资金链紧张的公司只能年底抓紧推盘。”

    一位国企地产的高层透露，在即将入市的项目当中，新盘的数量占据了绝对主导。“在市场行情较好的2009年与2010年，北京土地市场实现了大量的住宅用地成交，这部分土地经过一到两年的开发周期，已经到了集中入市阶段。”

    “下行压力加大”

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，市场存量巨大加上年底项目的集中入市，再加上因市场观望带来的需求惨淡，使得供需倒挂现象愈加明显。市场中原本的在售项目与新入市项目互相产生冲击，使得整体市场存在较大下行压力。

    事实上，年底计划开盘的60个项目当中，朝阳区的入市项目仍然占据了较多市场份额，到年底该区域共有10个项目即将入市销售，与远郊区县项目多低价入市不同，朝阳辖区内的项目由于多位于成熟区域，因此部分项目入市价格相比前期甚至有不同程度上涨。例如位于三四环之间的太阳星城项目，其预计开盘价格为46000元/平方米，相比其2010年入市价格39000元/平方米，价格上涨幅度达到7000元/平方米。

    调查注意到，年底前将要入市的60个项目当中，绝大部分现在没有公布开盘售价。从目前北京的楼市现状来看，“定价难”的问题成为困扰开盘项目的一大难题。定价偏高，市场接受度必然会降低。而如果定价偏低，对于老项目后期来说要面对前期业主的不良情绪，对于纯新盘则要考虑其土地成本。

    “商改住”降温

    调查注意到，调控以来，“商改住”型项目在日渐冷淡的背景楼市当中大放异彩，其“低总价、不限购”的两大特点成为吸引购房人的两个重要依据。

    8月份北京楼市共有30个项目开盘销售，其中商住项目占据了1/3席位，10个商住项目的当月成交率相比普通住宅高出许多。9月份商住项目的入市量也毫不逊色，34个入市项目当中有11个项目为40年或50年产权的商住项目。

    但是进入到10月份之后，商住项目的入市量开始减少，截至10月23日，商住项目仅有3个开盘销售，比之前几个月数量有明显回落。

    中原地产专家分析认为，今年前九个月，56个商住楼的入市已经使得这部分市场接近饱和。6月1日开始执行的“商改住限令”，规定商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。由此，“商改住”这类产品已经走到了尽头，八九月份市场存量集中入市之后，今后这种类型的项目逐渐减少，明年除部分项目后期仍会有新增供应之外，市场上将鲜见纯新商住项目入市。