北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表

    今日，北京市住建委联合北京市地税局联合发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。要求自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。

    注：北部与南部六环内分界线自西向东为：六环路（卧龙岗桥）—莲石西路—五环路（衙门口桥）—莲石东路—西四环中路（南沙窝桥）—莲花池西路—莲花池东路—（天宁寺桥）—广安门北滨河路—（广安门桥）—广安门内大街—骡马市大街—珠市口西大街—珠市口东大街—广渠门内大街—广渠门外大街—广渠路—东四环中路（大郊亭桥）—东四环中路—东四环中路（四惠桥）—京通快速路—五环路（远通桥）—京通快速路—（双会桥）—双桥东路—京哈高速公路—六环路（施园桥）。

    对于普通住房标准界定，大部分业内人士包括专家学者，大都赞同动态化管理模式，采用以实际购房时的交易价为基础，每年调整一次。可是，调整标准需要税务、财政、物价、建设等多家部门综合协调后，才可能出台实施。这样出台方式虽然公平合理，但要履行各种程序，时间战线过长，这势必加大制度成本，影响执行效率。

    据悉，北京市住房城乡建设委对普通住宅标准这一事关民生的政策，今年以来已经会同相关部门进行了大量的调研和多次论证。新方案充分考虑近年来北京城市发展和房价变化情况，标准更加合理，符合普通住房标准的覆盖面将有所提高，让更多的购房家庭享受到税收优惠，以最大限度地支持普通居民家庭自住型购房需求。

    目前北京的普通住房标准是2008年11月公布的，需同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。（1.2倍的具体执行情况是：三环以内总价高于258万元/套，三环四环之间210万元/套，四环五环之间198万元/套，五环以外120万元/套。）

    回顾：“被豪宅”难享政策福利

    按照财税〔2010〕94号文件规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。

    根据市住建委2008年11月的相关规定，普通住宅需同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。对于第三条，“1.2倍”的具体执行情况是：三环以内总价高于258万元/套，三环四环之间210万元/套，四环五环之间198万元/套，五环以外120万元/套。

    目前，五环外普通商品房均价大都在1.6万到2万元/平方米，很多购房人青睐中小户型总价基本在120万元以上，已属于“豪宅”。一套总价130万元的住房，1%是1.3万元，3%为3.9万元，相差2.6万元。

　  加强存量房交易税收征管和本市普通住房标准调整工作相关问题的解答 

   （一）    开展存量房评估工作的政策依据是什么？

　　存量房评估工作是“应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估”的简称。2011年初，国务院出台了关于进一步做好房地产市场调控工作的“新国八条”，其中明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。市政府在“京十五条”贯彻落实意见中明确规定财政部门会同税务、住房城乡建设等部门负责开展此项工作。财政部国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）和《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）对此项工作进行了具体部署。为此，市财政局、市地税局、市住建委联合制发了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》（京财税〔2011〕418号），在全市范围内，实施运用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的措施。

   （二）    开展存量房评估工作的目的是什么？

    存量房交易双方作为纳税人应当如实申报成交价格，并按照国家税法规定缴纳相关税费，对于存量房交易申报价格明显偏低且无正当理由的，税务机关根据《征管法》的相关规定依法进行核定征收。

    我市在2006年开始应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估。五年来，存量房交易量稳步攀升。我市依靠存量房交易计税价格体系，加强税收征管工作，有效发挥了税收职能作用，为维护房地产市场秩序发挥了重要作用。但同时，目前在存量房交易市场中存在“阴阳合同”的现象，由此产生了税收征管的漏洞。这种行为严重扰乱了正常的税收秩序，破坏了依法、公平、公正的纳税环境，损害了广大纳税人和国家的合法利益，也削弱了税收对房地产市场调控的政策效果。

    2011年，按照中央和北京市的工作要求，我市采集了最新的存量房交易数据作为测算依据，应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，重新修订了存量房交易计税价格核定办法。这将有利于维护房地产交易秩序，更好地实现税负公平，营造依法纳税的良好环境。

    （三）    订立“阴阳合同”的危害有哪些？

    目前，在存量房交易过程中，存在着“阴阳合同”的现象。即合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。如：某人想买套房子，与卖方谈好价款后，为了少缴税，与卖方签署了“阴阳合同”，一份合同为150万，一份合同120万。买方在支付120万后，以房款付清为由要求卖方为其办理房屋产权过户手续，卖方不能接受买方的要求。买方则坚称另外一份合同多出的30万是计算错误造成的，不是自己真实意思表示，并将卖方告上法庭。

    （四）    存量房交易计税价格是如何确定的？

    对于纳税人申报的存量房交易价格符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收各项税款；对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收各项税款。核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。

    （五）    存量房交易价格评估值是如何确定的？

    我市运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年3季度全市存量房交易样本，确定存量房交易价格评估值。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

    存量房交易价格评估值的技术标准是由市财政局、市地税局、市住房城乡建设委应用房地产批量估价技术共同确定的，今后会根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。

    （六）    影响房屋价值的正当理由有哪些？

    依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。

    （七）    对房地产交易中介机构如何加强管理？

    房地产经纪机构应当严格执行房地产经纪相关法律、法规，公正、公平、诚信地组织实施经纪业务，加强对经纪从业人员的管理、教育。按照京财税〔2011〕418号规定，房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。

    （八）    京财税〔2011〕418号的执行时间？

    京财税〔2011〕418号自2011年12月10日起执行。凡是在2011年12月10日（含）以后，通过市住建委网签系统签订的存量房交易合同，均按照新的存量房交易税收征管规定执行。

    （九）    新的普通住房标准是什么？

    我市享受优惠政策普通商品住房的标准是应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。根据《北京市住房和城乡建设委员会 北京市地方税务局关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（京建法〔2011〕22号），其中我市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以全市住房平均交易价格为1.8万元/平方米，分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京沈高速公路一线为界划分。成交均价、区域范围和方位调整系数将根据实际情况变化动态调整。

    通过计算（公式为：每平米价格上限=平均交易价格（18000元/平方米）×调整系数×1.2），我市享受优惠政策住房的每平米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

    （十）    新的普通住房标准的执行时间？

    2011年12月10日正式执行，为市场预留了一定的政策适应期，确保新老政策平稳过渡。购买新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策；存量住房交易的纳税人，以办理存量房买卖合同（网上）签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。

    （十一）符合新的普通住房标准能够享受哪些税收优惠政策？

    个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

    （十二）开发商可否强制代收代缴契税

    不可以。开发商强制代收代缴税费，甚至以此作为交房条件的，消费者可以向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉或举报，一经查实，严肃处理。

    北京房税新政挤压投机“炒房”

    11月25日晚，北京同时发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价的新政策。专家分析认为，按照新标准，北京超八成房屋是普宅，这不仅有利于鼓励自住需求，也降低了购房者负担；最低计税价提高则带来交易成本增加。两项政策相辅相成，收紧意味更强，表明楼市调控更加贴近市场现状。综合来看，在当前楼市调控的关键时期，这将加剧房价下降趋势。两项新政出台后，并未出现此前市场预期的“抢成交潮”。

    准购房者冷静以待

    两项税费调整出台时值周末，恰逢准购房者看房“高峰期”。但多家房地产中介人员表示，虽然12月10日起，北京二手房最低计税指导价将上调，但目前并未看出准购房者有急于下单、抢成交过户的强烈意愿。

    多位准购房者表示，对未来房价下跌的幅度仍心存期待，目前不会盲目跟风入市。“虽然税费可能上升了，但是房价一跌就是几万元，甚至十几万元，所以我觉得还可以再等等。”

    北京中原地产在周末抽样调查了部分门店，其中大部分门店都接到了客户对于政策的咨询电话，咨询量比平时增加了50%，但是其中咨询有关期房住宅契税标准的占到了60%，关心最低指导价格变动对成交影响的咨询客户只占30%。

    北京中原地产市场研究总监张大伟坦言，在所有咨询客户中，明确表示要抓紧时间过户的只有10%不到，80%客户依然期待房价继续下行。张大伟认为，“我们预期下星期过户量可能会有所上升，但是单日也不太容易超过千套，市场已经进入拐点，绝大部分购房者入市更加谨慎。”

    房地产业内人士分析，由于此次两项税费政策的缓冲期较长，到12月10日还有接近半个月，所以“井喷式高峰”应该不会出现。而且，政策并未明确最低指导价格上浮的标准，大部分客户依然需要了解和判断的时间。在房价出现明显下调的背景下，因北京二手房过户指导价格调整可能带来的新增税费成本将不可能再转嫁给买家，这势必引起卖家的进一步降价。

    阴阳合同“被阻”

    业内人士指出，此次新标准对六环内多数“非普通住宅”重新定义，有利于刚需购房者。比如，新标准六环路内各环线北部价格上限均较南部高3600元/平方米，极大降低了北部住宅因价格高于南部，旧标准下一概被“误判”的可能性，尤其是对于南北价差最大的四环内购房者来说，北部购房需求最高将减少税费11余万元。

    与此同时，此次新政对二手房交易中一度盛行的“阴阳合同”造成致命打击。不少房地产中介人士表示，此次两项税费调整后，将不能通过“阴阳合同”避税，投机购房者的购房成本又将进一步增加。

    根据链家地产最新发布的研究报告，此次新普宅标准“解放”四类“非普通住宅”，税负最高或减轻12余万元。链家地产副总裁林倩认为，新普宅认定标准适用楼盘的范围更广，对非豪宅的购房者而言，大多数税费负担均有所减轻。90—140平方米普宅税负最高减轻12万元。旧总价标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90平方米，大多会被打入“非普通住宅”的范畴。新标准下，不超单价上限、改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90-140平方米的房屋，税负最高减少12.22万元。

    一位首次置业的准购房者蔡先生说，以前自己看房几乎不敢看超过90平方米的房子，“因为那样‘被豪宅’实在是太不值得了。”蔡先生称，新政出台后，税费对于自己这样的刚需购房者有了较大优惠，所以准备再扩大看房范围和区域，争取购置到性价比更高的房子。

    税费调整继续收紧调控

    多位业内人士指出，两项税费调整，并不说明房地产宏观调控政策开始松动，而是更人性化、精细化地保障了刚需购房人群的利益，并进一步挤压北京这样的一线城市的投机需求。

    林倩认为，两个政策同时出台，显示出政府此次调整的基本态度是贴近市场现况，保障基层刚需购房，对买卖高额房产者课以高税。最低计税价的提高，有效填补了旧有的税收漏洞，保证房产交易价格上的透明性。刚需购房者由于最低计税价提高造成的交易成本增加，会抵消由于普宅标准改动带来的税费优惠，相抵后，净购买力会有所增加。对于豪宅别墅等高额房产交易的课税力度增强，这类交易既要面对最低计税价格提高带来的高税负增额，同时也被排除在税负优惠范畴之外。这符合目前调控下限制投资性“炒房”的方向，有利于北京整体房价的稳定回落。

    张大伟表示，北京以前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上，此次出台的提高普通住宅标准落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。此次两项税费调整必须综合看待，如果简单地看其中一项可能会误读为收紧或者放宽调控，实际上两项政策叠加来看，收紧的意味更强，“这两项政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准将继续收紧投资购房”。另外，普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的房产税或者物业税试点中起到比较重要的作用。