有分析人士表示，一旦清理整治之后，小产权房集中的区域住房市场和相关各方的利益都将受到不小冲击，因此小产权房以何种方式“退出”市场成为关键点
“清理小产权房子都说了好几年，因为房价涨了不少，根本买不起其他的房子。”北京某小产权房业主表示，“最近我们一直担心能否转成大产权房。”
近日，北京陷入同样担忧的小产权房业主越来越多，因为继今年7月北京开始清理整治小产权房后，9月18日北京市国土局称，正在查处79个在建、在售的违法建设销售的小产权项目，并提醒广大公众不要购买。
事实上，据消息人士透露，部分开发商已经在运作补交土地出让金，试图把小产权房“转正”成大产权房。此外，已售存量房如何清理问题也一直存在疑问，国土局也未明确表示如何处理上述问题。
对此，一位不愿意透露姓名的资深人士表示，利用补交土地出让金的方式将小产权房转正方式存在很多难题。
重拳清理违法小产权房
北京市国土局18日表示，此次清理的79个小产权房项目为2008年以来在建在售的，均分布在远郊区县。其中，昌平区查处的违规项目最多，达28个；其次为房山区，有22个。
在这份名单中，包括一些“著名”的小产权房项目。比如通州区张家湾镇张湾村的太玉园小区。据悉，该小区目前占地面积超过2000亩，总建筑面积达240万平方米，有3万多名居民。此外，名单中还有不少别墅，以及打着养老中心等各种旗号“变种”的违法销售住宅的小产权项目。
实际上，据了解，除了通州部分著名的小产权房项目外，北京宏福苑小区更是小产权房的典型聚集地，其开发商为宏福集团，而且宏福集团旗下有不少小产权房产品。
“清理小产权房确实让我们有所担心。”宏福集团一位内部人士如是坦言，“不过宏福苑小区不是占用农耕地，而是建设用地。”
此外，上述资深人士直言：“从18日北京市国土局发布的信息来看，其清理小产权房的决心还是很大的，包括相关违法行为的处罚措施也比较严厉。”该人士同时也坦言，但在执行过程中可能不会那么顺利。
该人士进一步强调，清理小产权房要权衡各方利益，因为其涉及乡、镇、村以及购房者等各方利益，所以处理起来比较麻烦。从这角度看，这块骨头如何啃，从哪里啃则会变得非常关键，尤其已售存量房的处理跟购房者利益挂钩，清理方式将直接触发这些业主的敏感神经。
存量房如何清理存疑
“我们确实很担心，如果拆迁，我们可能连拆迁补偿都拿不到。”通州某小产权房业主表示，“而且现在即使想出手也不容易了，因为没人愿意买。另外，这几年房价涨的太快，太低的价格出让又无法换房，进退两难。”
事实上，不少小产权房业主都陷入了类似的担忧。更有甚者表示，“如果搬迁，希望能分一套相近位置同等面积的大产权房。”
值得注意的是，小产权房问题已经存在了很长时间，其聚集地已经越发庞大，已售存量房非常多。据悉，中原地产市场总监张大伟援引各机构不完全统计数据称，北京目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%，涉及近30万户家庭，主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县。
显然，如果按照满足上述业主的需求来处理小产权房，这需要一笔很大的搬迁成本。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，清理“小产权房”的问题，重点在于如何“退出”市场。他进一步表示，在建设过程中，如果小产权房符合农民集体土地使用制度，有利于土地节约集约利用，并给与农民集体合理合法的补偿，可以尝试通过租赁方式实现小产权房权属的合法化；同时，可将此类住房纳入城市保障房建设体系之中，解决住房市场的当务之急。
不过，国土局却一直未明确如何清理已售存量房。有消息人士表示，纳入保障房建设体系或许是一种解决之道。
开发商谋转正？
值得注意的是，部分开发商正在运作小产权房的转正成大产权。“以前我们小区都是去小区物业购买水电的，而现在小区水管等管道正在改建，水电也都到市政去买了。”某宏福苑小区业主表示，“相关人员也到家里测量过房屋面积，说是为转成大产权做准备。”
对此，宏福集团表示，这不是为了转大产权做准备，只是正常的小区物业建设。
不过，此前有传闻称，宏福集团已经补交1.2亿土地出让金，让该小区第一栋，第二栋转正了。
“这是误传。”上述洪福集团相关负责人表示，公司没有补交过土地出让金试图转成大产权房，而且转正的希望很渺茫。
更值得一提的是，有报道曾指出，在北京等地发现，小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产”“会员制农庄”等，通过“以租代售”使用权代替产权、“荣誉村民”等方式换装入市，旨在逃避政策法规的约束。
有专家也向媒体表示，小产权房“变种”可会会带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。
对此，链家地产市场研究部常清表示，此次政府公示第一批小产权房清理名单并且提醒公众不要购买，可能预示着第一轮的“治理”工作也将逐步展开。因此，购房者不要存在侥幸心理，购买小产权房。
