“独门独院、两至三层楼形式。”2006年，国土资源部地籍司司长樊志全曾对媒体表明对别墅的界定标准。但这种界定显然过于模糊。

    什么是别墅？对于别墅的界定标准一直是业界争论的标准。“禁墅令”界定了项目的容积率却未限制单套物业的居住类型，因此在争论之余，类别墅产品开始大行其道。可以说，类别墅是在“禁墅令”下开发商无奈的“创新”产品。有数据称，目前在上海的别墅类产品中，有超八成是“类别墅”，即联排、叠加、双拼产品。

　　有开发商表述，目前政府部门在执行过程中，往往以“容积率小于1.0”作为别墅的界定标准，这就给开发商带来很大的想象空间。要做到一个项目整体容积率大于1并不复杂，开发商惯用手法是“高低搭配”，同一个项目中既有高层又有别墅，于是整体的容积率很轻松就超过了1。“不过，真正的别墅，按照业内的普遍共识应该是容积率在0.35以下。”该开发商表示。

　　“别墅用地早就不审批了。如果放在5年前，一个别墅的开发商说，他的地是在‘禁墅令’之前就已经拿到手，因为开发周期的原因所以项目推出得晚，这种解释还说得过去，但是，距离第一次‘禁墅令’已经过去近10年，以开发周期为理由已经不成立。如今的政策是拿地两年不开发，土地就要被政府收回。”业内人士表示。

　　现实情况是，别墅用地禁令下达至今近10年时间内，全国主要城市的别墅项目并没渐趋“绝迹”，相反，“双拼”、“联排”、“叠加”等各种名义的别墅层出不穷，越禁越多。

　　不过，今年5月，国土资源部、国家发改委再次重申“禁墅令”后，有国土资源部土地利用司相关负责人就透露，新别墅定义除此前的高度、容积率两方面的限制外，还将包括套型、面积等多方面，并且不排除将联排、叠拼等项目也加入“禁墅”范围。如此说来，“禁墅令”从房屋的高度、容积率、套型、面积逐渐细化，如果严格执行，那么未来不仅是纯独栋别墅社区，类别墅市场也将慢慢绝迹。

　　据调查，自2003年2月首次发布“禁墅令”至今，三部委在近10年内已经发布了5道别墅禁令，从“限定式禁墅令”到 “明确禁墅令”，令人感到政府对此规定的力度在继续加码，显示出严抓狠打的决心。有业内人士指出，“禁墅令”的执行，使得土地供应量锐减，从土地源头上就切断了别墅的供应，别墅资源的稀缺性进一步凸显，造成的结果是别墅供求关系趋于紧张，加剧别墅产品关系偏向卖方市场，推动价值上涨。