地方财政补缺口房企储地填胃口供需共振促土地市场年末“开锅”

    房地产市场缓慢回暖势头逐渐显现，多个省市土地市场也出现较大变化，集中供地成为惹人关注的现象。

    中国指数研究院最新发布的报告显示，上周(11月12日~11月18日)，20个主要城市土地市场供应量与成交量均有所增加，共推出各类土地面积769万平方米，较前一周增加94万平方米。

    而上周末国家统计局数据也显示，70个大中城市平均房价环比连续5个月上涨。中原地产研究总监张大伟说，从8月底开始全国主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始大规模囤地，且地价及溢价率均有所上行，地价对房价的影响也再次显现。

    多城市推地热情高涨

    美联中国提供的最新数据显示，第三季度包括北京、上海、沈阳、武汉等十大城市的土地市场成交规划建筑面积为7560万平方米，环比上涨七成；土地出让金总额为1352亿元，环比上涨一倍多。

    中国指数研究院数据也显示，10月份，全国300个城市共推地3242宗，面积达13326万平方米，同比增长8%，年内首次出现同比增长。11月首周，土地市场延续了这一态势。

    武汉市在10月和11月的3次土地拍卖是目前土地市场“冷转热”的缩影。10月12日，武汉上演了近两年来最激烈的土地拍卖。一城中村地块引来两大上市房企争抢，经过近1小时的争夺，最终广州越秀以12亿元将其收入囊中。而11月1日推出的18宗地，其中16宗地块共拍出近30亿元，并诞生了硚口片区的新地王。11月8日，武汉再次集中推出26宗地块，除5宗土地流拍外，其余21宗共拍得40亿元，楼面地价最高的洪山区东亭村地块总成交价达到7.2亿元。

    类似武汉的推地热潮并非个例，各地推出土地的数量正越来越多。中指院报告显示，上周二线城市共推出土地131宗，面积增加197万平方米，环比增加37%。

    土地市场并不是“剃头挑子一头热”，开发商拿地热情也随着房价回涨而渐渐高企。据统计，11月1日~15日，包括招万保金在内的15家大型房地产企业已经新增土地储备365.42万平方米，拿地总金额112.30亿元。

    供需共振催热土地市场

    迫于指标压力，今年下半年地方政府对推地应当会更加上心。业内人士认为，完成供地计划以免遭国土部问责，加上上半年土地财政减收缺口亟待填补，都成为各地方政府加速推地的动机。

    一线城市的数据最为直观。大智慧统计显示，截至11月11日，一线城市住宅类用地出让金年内合计813亿元，较去年同期下滑35.48%，其中深圳市更是同比大幅下滑74.58%。与之相对应，一线城市住宅用地供应计划完成率也严重不足。

    从另外一个角度看，地方政府推地热潮也源自房企销售转暖后拿地能力和动力的增加。仅在11月13日~15日3天时间里，典型房企拿地总规模就高达近180万平方米。

    “目前土地的底价也不低，虽然不少地块都是以底价成交，但如果这些地块放在上半年去卖，很可能就会流拍。”张大伟表示，上半年地方政府财政还没有那么紧张，而且上半年土地市场偏冷，如果要卖出去价格会压得很低，地方政府也不愿意。而目前整体楼市相对回暖，信贷放松后开发商的资金压力也明显缓解很多，地方政府下半年的推地明显增多，这也正是开发商增加土地储备的好时机。

    链家地产研究部张絮说，大型房企年内的销售出现明显好转，这将会对房企在年末的经营策略产生影响。以龙湖为例，利用调控下的土地市场低价的机会，加速在全国布局。而保利地产近期也在北京和上海等土地储备严重不足的区域积极补仓，斥资超过百亿元。

    理性推地渐成主流

    土地财政推高地价进而推高房价，这是业内公认的逻辑。而遏制地价过快上涨、避免出现土地闲置也成为国土部门三令五申的要求。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，当前土地竞价过程中存在一定的问题，房企拿地心态不当容易造成价格虚高，会给区域房地产市场带来错误的市场预期。

    而在房地产调控仍在持续的背景下，很多地方在推地的同时也都修订了出让土地的原则。比如北京市国土资源局在公开招标出让石景山区苹果园地块时，就把出让方式由当初的“挂牌”变更为“招标”。采取招标出让通常会降低地块的溢价率，“封杀”地王。

    上周，广州也出台了措施，对住宅地块采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。其中，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定。

    上述举动未来或将成为土地交易市场的主流，同时也引发了对土地财政模式的反思。胡景晖认为，即便年底前的最后两个月土地市场创下今年月度最高交易额，全年的土地收入也很难达到去年的水平。